Liều thuốc nào để cắt cơn sốt đất?

Chiêu trò của đầu nậu, “cò” đất

Có mặt ở xã Hòa Trị, H.Phú Hòa, tỉnh Phú Yên, chúng tôi không khỏi giật mình trước tình trạng đất thi nhau tăng giá. Nếu một năm trước, giá đất ruộng chỉ khoảng trên dưới 50 triệu đồng/sào thì nay đã tăng gấp hai, ba lần. Nông dân bất ngờ “trúng” đất, không còn thiết tha chuyện đồng áng, chỉ tụ tập bàn tán chuyện bán đất với giá nào tốt nhất, thủ tục mua bán ra sao… 

Ông Trần Văn Lập (thôn Phước Khánh, xã Hòa Trị) khoe: “Cách nay ba tháng, giá đất ruộng trên dưới 120 triệu đồng/sào, nay đã tăng lên hơn 150 triệu đồng/sào”. Bà Trương Thị Hồng (ở cùng thôn) thì tiếc nuối: “Nhà tôi có sáu sào ruộng. Lúc đầu tôi chưa định bán, nhưng thấy cả xóm ai cũng bán nên tôi bán luôn một lúc bốn sào. Giờ còn hai sào, tôi quyết tâm chờ một thời gian nữa để giá tăng thêm”. Người dân ở đây cho biết, ngày nào “cò” đất cũng lượn lờ khắp xóm. Họ để lại số điện thoại, cam kết “bao nhiêu đất ruộng cũng mua hết”. 

  Tại các tỉnh Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, sốt đất không chỉ xảy ra ở khu vực quy hoạch làm sân bay hay khu đô thị, đường cao tốc… mà lan đến tận vườn tược của nông dân. Một “cò” đất tên H. ở H.Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai giới thiệu với chúng tôi gần chục sào đất trồng mít, sầu riêng, giá 330-550 triệu đồng/sào: “Chị mua đi, bảo đảm ba tháng sau lời gấp đôi. Mua chậm là giá sẽ lên tiếp”. Đặc biệt ở đây, các miếng đất có mặt tiền là suối, hồ lại có giá đắt nhất. 

Ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đất nông nghiệp hiện cũng tăng gấp đôi so với trước tết, bình quân khoảng 600-800 triệu đồng/1.000m2. Đất không nằm gần đường bê tông có tầm giá 400-600 triệu đồng/1.000m2; đất mặt tiền đường nhựa thì có giá trên dưới 2 tỷ đồng/1.000m2.

Tại tỉnh Lâm Đồng, sốt đất đã lan lên các đồi cao. Ngoài đất trồng cây ngắn ngày và cây lâu năm, cả đất rừng cũng được nhiều người xẻ ra bán. Ở TP.Bảo Lộc, TP.Đà Lạt, chuyện “cò” rao bán nguyên một quả đồi không còn lạ nữa. Trước đây, đất đồi ở Bảo Lộc có giá khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/ha nhưng nay, đã lên đến hơn 3,5 tỷ đồng/ha. Tại TP.Đà Lạt, nguyên quả đồi Robin có diện tích khoảng hơn 55.000m2 được “cò” rao bán với giá 75 tỷ đồng. Khách cũng có thể mua từng phần, trong đó đất có “view” săn mây (ngắm mây) có giá đến 500 triệu - 1 tỷ đồng/1.000m2. Với đất rẫy dưới thấp, những miếng đất có “view” đồi hoặc hồ, suối luôn được chào bán với giá cao.  

Tìm hiểu thực tế ở nhiều điểm nóng về giá đất, chúng tôi nhận thấy, các đầu nậu, “cò” đất đang dùng rất nhiều chiêu trò để “thổi” giá đất. Tại tỉnh Đồng Nai, một “cò” đất dẫn chúng tôi đến khu vực hồ Sông Ray, H.Cẩm Mỹ, giới thiệu các khu đất có giá khoảng 2-3 tỷ đồng/sào (cao gấp bốn, năm lần so với các khu vực xung quanh). Khi chúng tôi chê đắt, “cò” đất này thuyết phục: “Chỗ này đang được quy hoạch thành khu nghỉ dưỡng cao cấp. Chị mua, bảo đảm lời to. Chậm là không còn đất đâu”. Tuy nhiên, theo thông tin từ UBND H.Cẩm Mỹ, hiện khu vực này không có quy hoạch dự án nghỉ dưỡng nào. 

Ở xã Thiện Nghiệp, TP.Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, “cò” ra rả về việc xây dựng sân bay Phan Thiết, các tuyến đường, dự án sắp xây dựng, các nhà đầu tư lớn đang đổ xô đến. “Đường cao tốc sắp xây đến nơi, các tập đoàn bất động sản (BĐS) lớn cũng đã kéo về. Chị không đầu tư ngay, sẽ lỡ mất cơ hội” - một “cò” đất ở đây cố chèo kéo, thuyết phục chúng tôi. Cuối năm ngoái, giá đất nông nghiệp khu vực này chỉ khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/1.000m2, nay đã lên tới 2,8-3,5 tỷ đồng/1.000m2. Đất mặt tiền ở các khu vực gần đó như đường Trần Bình Trọng, Tỉnh lộ 715 đang được chào bán từ 4-6 tỷ đồng/sào (tăng gấp 2-3 lần so với cuối năm ngoái). Trong khi đó, theo UBND xã Thiện Nghiệp, hiện không có dự án phân lô bán nền nào ở xã được cấp phép. 

Còn tại tỉnh Lâm Đồng, nếu trước đây, các “cò” tập trung vào các dự án “ma” thì nay, “cò” chuyển sang dụ khách bằng thông tin về đường cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc, đường cao tốc Dầu Giây - Liên Khương - Đà Lạt. Hai tuyến cao tốc này đang được Bộ Giao thông Vận tải và các địa phương nghiên cứu tiền khả thi nhưng qua miệng các “cò” thì dự án đã hoàn chỉnh, được định ngày khởi công.

Thậm chí, có “cò” còn cho chúng tôi xem cả bản vẽ tuyến cao tốc (không có phê duyệt của cơ quan chức năng) được thiết kế hoành tráng, chạy ngang qua dự án mà “cò” đang rao bán. Các “cò” còn kéo cả các tòa nhà, trung tâm hành chính ở TP.Đà Lạt, TP.Bảo Lộc vào khu vực đường cao tốc, gần dự án mình đang rao bán cho thêm phần thuyết phục. 

Cần đánh thuế hành vi đầu cơ

Về nguyên nhân gây nên tình trạng sốt đất ở nhiều địa phương hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam - cho biết, theo khảo sát của hội, nhu cầu đầu tư vào đất tăng cao do ảnh hưởng của dịch bệnh khiến các kênh đầu tư khác gần đây không hiệu quả, lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm sâu nên nhiều nhà đầu tư chọn chuyển dòng tiền sang đất.

Trên cả nước, giá đất nhiều khu vực tăng trung bình khoảng 10% sau một tháng và có nơi tăng từ 2-3 lần trong 1-2 tháng. Lợi nhuận hấp dẫn đã khiến nhiều người bỏ kinh doanh, sản xuất lao vào đầu tư đất. Tại một số địa phương, đã xuất hiện tình trạng đầu tư bất chấp quy định pháp luật, tung tin không đúng sự thật về quy hoạch, bán đất không phù hợp quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, đất vườn để tạo “sóng”. Sốt đất hiện nay khiến các nhà đầu tư lao vào vòng xoáy tăng giá đất, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của quốc gia.

Theo kiến trúc sư, tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn, tình trạng sốt đất đang gây hại cho nền kinh tế. Cụ thể là, dự án chưa làm thì giá đất đã bị đẩy lên cao, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Nếu Nhà nước đền bù dưới giá thị trường (đang bị đẩy lên), người dân sẽ phản đối, còn ngang giá thị trường thì Nhà nước sẽ thiệt hại, chỉ có nhà đầu cơ là hưởng lợi. Sốt đất có thể làm phá sản dự án hạ tầng do tiền đền bù giải phóng mặt bằng cao hơn cả tiền xây dựng.

Để có thể cắt cơn sốt đất hiện nay, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích: “Tại sao người ta dám mua những khu đất làng, đất vườn dù biết không cho thuê được? Là vì ai cũng nghĩ, chỉ cần mua, để đó vài năm bán sẽ lời hơn gửi tiền ngân hàng. Như vậy, nếu Nhà nước đánh thuế cao với những giao dịch này, người mua chắc chắn sẽ cân nhắc trước khi đầu cơ.

Trong khi đó, việc đánh thuế này sẽ giúp chính quyền địa phương có tiền để đầu tư các vấn đề an sinh xã hội. Các nước đều đã áp dụng sắc thuế này nhưng đến giờ, chúng ta vẫn chưa làm, như thế là quá chậm”. Ông Hiển cũng cho rằng, với quy định hiện hành, chính quyền địa phương chỉ có thể ngăn chặn phân lô, bán nền, xây dựng trái phép chứ không thể dùng biện pháp hành chính để can thiệp vì mọi biện pháp hành chính đều làm cản trở thị trường, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế chung. 

Ông Ngô Viết Nam Sơn kiến nghị, ngay khi đưa ra các chủ trương phát triển dự án, Nhà nước cần có kế hoạch, giải pháp kiềm chế việc tăng giá đất ảo. Bên cạnh việc đánh thuế cao đối với những giao dịch mua bán đất sau khi có chủ trương làm dự án, Nhà nước nên có chính sách khuyến khích những người dân ở đó giữ đất, không bán. Chẳng hạn, trong đền bù giải tỏa, có chính sách ưu tiên đền bù cho những người dân sở tại, còn những người mua đất sau khi có chủ trương đầu tư dự án sẽ không được đền bù với giá thị trường. 

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - các nước phát triển đã sử dụng công cụ thuế đánh lũy tiến ở mức cao vào những trường hợp mua bán nhanh mang tính “lướt sóng”. Họ cũng có sắc thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng thêm do sự đầu tư của người khác mang lại. Tiếc là hệ thống thuế BĐS của chúng ta chưa được đổi mới, không thể dùng công cụ thuế để cắt sốt đất. 

Ông Đặng Hùng Võ nói: “Với thực tế hiện nay, có thể cắt cơn sốt đất bằng ba cách. Một là, tạm dừng cho chuyển mục đích sử dụng đất đối với những quy hoạch chưa được duyệt; giải tán các “chợ cóc” BĐS do giới “cò” đất tự phát lập ra; thông tin rộng rãi, chính xác về tình trạng quy hoạch, những rủi ro gặp phải khi đầu tư BĐS không đúng quy định pháp luật. Hai là, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạm dừng cung cấp tín dụng cho kinh doanh BĐS nhằm ngăn chặn tình trạng nổ “bong bóng” BĐS. Ba là, các địa phương cần dựa trên Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng HĐND thông qua một quy trình thống nhất về giải quyết đất đai cho các dự án đầu tư nhằm đẩy nhanh việc phê duyệt dự án đầu tư BĐS hiện nay, loại bỏ tâm lý lo thiếu nguồn cung nhà ở trong người dân. 

Bích Trần - Phước Quyền