Lãi suất hạ và phản ứng của thị trường địa ốc

Hiệp hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) trong báo cáo mới đây cho biết chỉ trong vòng bốn tháng, thị trường chứng kiến đến bốn đợt giảm lãi suất. Sẽ có độ trễ nhất định khi các quyết định này tác động rõ rệt đến thị trường. Tuy nhiên, các động thái này phần nào đã giúp kích thích tăng trưởng kinh tế và góp thêm tín hiệu tích cực cho thị trường địa ốc.

Lãi suất hạ nhiệt nhưng vẫn còn cao

Lãi suất vay các ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt trong tháng 7-2023, dao động 8,5%-11,8%, giảm 0,4%-5,5% so với đầu năm 2023.

Theo VARS, khảo sát lãi suất của nhiều ngân hàng nội và ngoại về lãi vay để mua nhà thì hiện lãi suất vay kỳ hạn 12 tháng thấp nhất là 7,99% thuộc về một ngân hàng ngoại. Ngân hàng trong nước đa số để lãi vay dao động 8,5%-11,8% cho kỳ hạn vay một năm.

Lãi suất 12 tháng được xem là ưu đãi và sau thời gian này, cả ngân hàng nội và ngoại đều tính lãi suất vay đến 10%, thậm chí có nơi tính đến 15,5%.

Trong một hội thảo trực tuyến gần đây, ông Quách Duy Mỹ, Trưởng phòng cao cấp Trung tâm sản phẩm cho vay thế chấp VPBank, cho biết sau bốn lần hạ lãi suất điều hành và huy động của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thì theo quan sát, trong thời gian gần đây lãi suất cho vay mua nhà đã giảm 2%-3%, nhiều ngân hàng đã cho vay ở mức 8%-9%. Nếu khách hàng xếp hạng tín dụng tốt còn có thể được giảm lãi suất vay dưới mức này.

“Tuy nhiên, dù lãi suất giảm nhưng các thống kê của chúng tôi cũng cho thấy nhà đầu tư vay mua đầu tư không có nhiều, còn người mua nhà ở thực cũng chiếm khá ít. Lãi suất cho vay phải về 7%-8% mới là tốt cho người mua nhà ở thực và mua đầu tư” - ông Mỹ nói.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty EZ Property, cho biết mặt bằng lãi suất đã hạ nhiệt so với trước nhưng vẫn còn cao. Vay mua nhà là vay dài hạn 5-20 năm, với lãi suất dao động 8%-12% là không phải thấp. Lãi suất là yếu tố tác động rất lớn trong quyết định có mua nhà hay không vào lúc này.

Chẳng hạn, vay 1 tỉ đồng với lãi suất trên, một người có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng sẽ không đủ trả gốc và lãi lẫn tiền sinh hoạt.

“Lãi suất hiện nay chưa kích thích dòng tiền vào BĐS. Người mua nhà lúc này chủ yếu để ở, chứ mua đầu tư rất ít. Do đó, việc mua nhà để ở trong giai đoạn này người mua chủ yếu dùng vốn tự có hoặc vay của người thân chứ không vay ngân hàng.

Lãi suất lý tưởng phải duy trì 7%-8% mới đảm bảo đủ chi phí mua nhà và phù hợp với mặt bằng thu nhập. Ngân hàng huy động vốn cao trước đó thì cho vay cao là hợp lý nhưng nay lãi suất huy động liên tục giảm, ngân hàng nên chia sẻ với các chủ thể trong lĩnh vực BĐS để góp phần phục hồi thị trường” - ông Toàn nói.

Những kỳ vọng từ nay đến cuối năm

TS Huỳnh Thanh Điền, Trường ĐH Nguyễn Tất Thành, cho biết đầu tư BĐS đòi hỏi vốn lớn nhưng vốn vay hiện trông chờ vào ngân hàng là chủ yếu.

Trong bối cảnh hiện nay, ngân hàng rất lo nợ xấu nên quy định các điều kiện vay rất chặt chẽ. Chính vì vậy, kênh vốn cho thị trường BĐS phải được huy động từ thị trường tài chính là cổ phiếu và trái phiếu. Mặc dù lúc này huy động hay vay vốn từ hai thị trường này cũng rất khó khăn nhưng với một dự án tốt, các chủ đầu tư dự án vẫn dễ dàng thuyết phục nhà đầu tư xuống tiền.

Theo TS Cấn Văn Lực, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong năm tháng đầu năm 2023 vẫn tăng khoảng 15%. Điều này cho thấy dự án hấp dẫn vẫn có giao dịch.

Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường Tập đoàn VinaCapital, cho biết việc cắt lãi suất điều hành của NHNN thúc đẩy các ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay. Lãi suất thấp đã cải thiện tâm lý của nhà đầu tư đối với thị trường BĐS khi các hoạt động giao dịch đang bắt đầu có dấu hiệu phục hồi trở lại, một phần là do lãi suất vay mua nhà đã giảm hơn 0,5% tại nhiều ngân hàng trong tháng qua.

“Chúng tôi kỳ vọng lãi suất vay mua nhà sẽ giảm thêm 0,5%-1% trong 6-12 tháng tới” - ông Michael Kokalari chia sẻ.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết việc giảm hạ lãi suất trong thời gian vừa qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ. Điều này đang tác động, tạo nên những chuyển động tích cực lên thị trường BĐS.

Tuy nhiên, việc tiếp cận dòng vốn vay chưa dễ vì lãi suất vẫn chưa giảm đến mức hấp dẫn và tính thanh khoản thị trường còn thấp. Để thị trường BĐS phục hồi tốt thì lãi suất cho vay nhà ở thương mại dưới 7%. Nhà ở xã hội cho người mua là 4,5% và cho chủ đầu tư là dưới 6%. Còn BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cần xuống dưới 9%.

Doanh nghiệp cần chủ động hơn

Theo ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc NHNN Việt Nam, ngân hàng vẫn tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, những dự án có hiệu quả cũng như người có nhu cầu nhà ở thật.

“Các doanh nghiệp BĐS cũng không nên quá phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng mà cần tìm kiếm các nguồn vốn khác như huy động vốn trên thị trường quốc tế, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, gọi vốn từ thị trường chứng khoán. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng nên cơ cấu lại sản phẩm, nguồn hàng, tiết kiệm chi phí để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay” - ông Đào Minh Tú tư vấn.

MINH PHƯƠNG