Hà Nội: Nhà tái định cư bỏ hoang do thiếu quy hoạch bài bản?

Hà Nội đang đối mặt với nghịch lý: Hàng nghìn căn hộ tái định cư bị bỏ hoang trong khi nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, vẫn rất lớn. Để giải quyết tình trạng này, chính quyền thành phố đang xem xét đấu giá hoặc chuyển đổi công năng những khu tái định cư dư thừa. Tuy nhiên, vấn đề này không chỉ đơn thuần là bán hay cải tạo, mà còn liên quan đến quy hoạch đô thị, thiết kế kiến trúc và chính sách quản lý.

Để làm rõ hơn vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS. Trương Văn Quảng - Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam và KTS. Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội.

Quy hoạch đô thị chưa đồng bộ

- Thưa TS Trương Văn Quảng và KTS. Trần Huy Ánh, việc xây dựng nhiều khu tái định cư nhưng lại không có người ở, theo hai ông, liệu đây có phải là dấu hiệu của việc quy hoạch chưa hợp lý?

KTS Trần Huy Ánh: Thực tế, việc quy hoạch các khu tái định cư hiện nay chủ yếu xuất phát từ chủ trương hành chính, không dựa trên khảo sát xã hội hay nhu cầu thực tế của người dân. Ví dụ điển hình là quỹ nhà tái định cư dành cho người dân phố cổ tại Gia Lâm. Khi có đất trống, thành phố lập tức xây dựng, nhưng lại không hề khảo sát xem người dân có muốn chuyển đến đó hay không. Kết quả là nhà thì có, nhưng không ai đến ở.

Tái định cư thực chất là một giao dịch mang tính thị trường, tức là di dời người dân từ nơi họ đang sống sang nơi khác kèm theo giá trị bất động sản, điều kiện sinh kế, hạ tầng xã hội. Tuy nhiên, mô hình hiện nay lại mang tính áp đặt. Người dân không có quyền lựa chọn mà chỉ “bị” di dời theo kế hoạch. Họ chấp nhận vì đó là chủ trương, chứ không phải vì nơi đến tốt hơn. Điều này lý giải tại sao rất nhiều căn hộ tái định cư bị bỏ hoang.

Trong khi đó, thực tế cho thấy người dân vẫn rời khỏi phố cổ nhưng bằng cách khác: Tự nguyện, theo cơ chế thị trường. Họ bán nhà, nhận đền bù và tự tìm nơi ở phù hợp. Điều này thành công hơn nhiều so với việc “ấn định” họ vào các khu tái định cư không phù hợp.

TS. Trương Văn Quảng: Tôi hoàn toàn đồng ý với KTS. Trần Huy Ánh. Việc tạo lập quỹ nhà tái định cư là cần thiết trong quá trình phát triển đô thị. Khi thành phố muốn cải tạo, xây mới các khu dân cư cũ, bắt buộc phải bố trí nơi ở tạm thời cho người dân di dời. Tuy nhiên, sau khi dự án hoàn thành, người dân trở về nơi ở mới thì phần lớn các căn hộ tái định cư không còn được sử dụng đúng mục đích, gây ra sự lãng phí lớn.

Có trường hợp, quỹ nhà tái định cư sau khi hoàn thành lại không được điều phối kịp thời cho các dự án mới, dẫn đến việc bị bỏ hoang. Một số khu vực như B4, B7, B14 Kim Liên dù vẫn có người ở, nhưng phần lớn là cho thuê, liên doanh hoặc sử dụng sai mục đích. Điều này cho thấy rõ sự thiếu đồng bộ và tầm nhìn dài hạn trong quy hoạch.

- Vậy trong bối cảnh đất chật, người đông, theo KTS. Trần Huy Ánh, có nên tiếp tục mô hình tái định cư như hiện nay?

KTS Trần Huy Ánh: Nếu mô hình đang làm tốt, đáp ứng được nhu cầu, thúc đẩy giải phóng mặt bằng thì cứ tiếp tục. Nhưng thực tế là nhiều khu tái định cư không có người ở, gây lãng phí ngân sách, trong khi mục tiêu giải phóng mặt bằng lại không đạt. Nếu đã thất bại, cần dừng lại để đánh giá lại toàn diện.

Chúng ta đang sử dụng nguồn lực xã hội, ngân sách nhà nước để xây nhà cho mục tiêu tái định cư. Nhưng kết quả cuối cùng không chỉ là xây xong bao nhiêu căn, mà là liệu người dân có hài lòng không? Chất lượng sống có được cải thiện không? Có đem lại hạnh phúc sau khi họ buộc phải rời nơi ở cũ không? Nếu những chỉ số đó không đạt, thì rõ ràng cần thay đổi tư duy và cách làm.

Chuyển đổi công năng hay đấu giá?

- Có ý kiến đề xuất nên chuyển những khu tái định cư không sử dụng thành nhà ở xã hội. TS. Trương Văn Quảng nghĩ sao về giải pháp này?

TS. Trương Văn Quảng: Đây là một hướng đi đáng cân nhắc, nhưng cần rất nhiều điều kiện để thực hiện. Nhà ở xã hội là nơi ở lâu dài, nên yêu cầu cao về chất lượng xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ công cộng như trường học, y tế, giao thông, không gian sống...

Các khu nhà tái định cư vốn chỉ đáp ứng tiêu chuẩn tạm cư, không phải nơi ở lâu dài. Vì thế, nếu muốn chuyển đổi, thành phố phải rà soát toàn diện: Từ thiết kế căn hộ, diện tích, kết cấu công trình đến hệ thống tiện ích đi kèm. Không thể vì nhu cầu trước mắt mà vội vã chuyển đổi thiếu tính toán. Nhà ở xã hội không chỉ là chỗ ở, mà còn phải đảm bảo đời sống bền vững cho người thu nhập thấp.

- Ngoài ra, cũng có ý kiến đề xuất nên đấu giá hoặc chuyển đổi công năng những căn hộ tái định cư bỏ hoang thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại. Quan điểm của KTS. Trần Huy Ánh về vấn đề này như thế nào?

KTS Trần Huy Ánh: Cần hết sức thận trọng. Các căn hộ tái định cư là tài sản công, được xây dựng bằng ngân sách nhà nước. Việc chuyển đổi thành nhà thương mại hay bán đấu giá thực chất là chuyển tài sản công sang tư, nếu không có quy trình chặt chẽ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và nguy cơ trục lợi.

Bản thân việc “ế” không phải lỗi của căn hộ, mà là lỗi trong khâu lập kế hoạch. Không thể lấy lý do không có người ở để hợp thức hóa việc chuyển đổi tùy tiện. Cần đánh giá kỹ: Có minh bạch không, có đúng luật ngân sách không, có đảm bảo công bằng và phục vụ lợi ích chung hay không?

- Vậy theo TS Trương Văn Quảng, Hà Nội nên ưu tiên hướng đi nào để giải quyết bài toán nhà ở và sử dụng hiệu quả quỹ tái định cư hiện có?

TS. Trương Văn Quảng: Trước mắt, thành phố cần xem xét sử dụng quỹ nhà tái định cư dư thừa để bố trí tạm cư cho các dự án cải tạo chung cư cũ, như Trung Tự, Kim Liên, Thanh Xuân, Giảng Võ… Sau đó, tùy vào nhu cầu và điều kiện thực tế, có thể chuyển một phần sang làm nhà ở xã hội nếu đáp ứng được các tiêu chuẩn kỹ thuật, quy hoạch và hạ tầng.

Tuy nhiên, điều quan trọng là phải có tầm nhìn tổng thể và chính sách quản lý chặt chẽ. Việc quy hoạch không thể manh mún mà cần đồng bộ. Phát triển khu đô thị mới phải đi kèm hạ tầng kỹ thuật và xã hội đầy đủ, tương tự các mô hình hiện đại như Times City. Có như vậy, chúng ta mới có thể giải quyết căn cơ bài toán nhà ở cho người dân và tránh lãng phí nguồn lực từ các khu tái định cư bỏ hoang.