Hà Nội: Căn hộ thứ cấp lên ngôi khi nguồn cung căn hộ trung cấp vắng bóng

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn cân bằng mới giữa sơ cấp và thứ cấp.

20.400 giao dịch thứ cấp tại Hà Nội trong quý 2/2025

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, Hà Nội ghi nhận khoảng 28.900 giao dịch bất động sản trong quý 2/2025, tăng 56% so với quý trước. Trong đó, giao dịch thứ cấp chiếm 20.400 căn, gấp 2,4 lần sơ cấp (8.500 căn).

Căn hộ cao tầng tiếp tục là phân khúc sôi động nhất, với hơn 17.100 căn được mua bán (gồm cả sơ cấp và thứ cấp), tăng 107% so với quý trước. Trong khi nguồn cung sơ cấp mở mới giảm thì giao dịch thứ cấp tăng 8% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng tới 84% so với quý trước, đạt 9.400 căn nhờ quỹ hàng chuyển nhượng dồi dào, giá bán đa dạng và phù hợp hơn với khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.

“Sự dịch chuyển này là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng – từ việc vắng bóng dự án trung cấp - bình dân, giá sơ cấp tăng cao, cho tới tâm lý thận trọng hơn của người mua", ông Trần Minh Tiến nhận định.

Khu Tây trở thành tâm điểm giao dịch chuyển nhượng

Phân tích theo khu vực cho thấy, khu Tây Hà Nội chiếm tới 50% lượng giao dịch thứ cấp trong quý 2/2025. Khu vực này tập trung nhiều dự án đã bàn giao, trong đó nổi bật là Vinhomes Smart City – nơi nguồn hàng chuyển nhượng phong phú và giá thứ cấp thấp hơn khoảng 30 - 40% so với sản phẩm sơ cấp cùng khu vực.

Quý 2/2025, Vinhomes Smart City ghi nhận lượng giao dịch gần 1.500 căn tăng 94% so với cùng kỳ 2024 một phần nhờ nguồn cung bàn giao mới vượt trội – dự kiến hơn 3.200 căn trong năm 2025, gần gấp đôi Vinhomes Ocean Park. Trong khi đó, Vinhomes Ocean Park vẫn giữ lượng giao dịch ổn định (tăng 17% so với cùng kỳ), nhờ hệ sinh thái tiện ích và hạ tầng hoàn thiện, tiếp tục thu hút cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Đáng chú ý, phân khu Sapphire tại cả hai dự án này vẫn dẫn dắt lực cầu dù giá thứ cấp đã tiệm cận các phân khu cao cấp hơn (Vinhomes Ocean Park: 55 – 60 triệu đồng/m²; Vinhomes Smart City: 70 – 75 triệu đồng/m²). Yếu tố then chốt giúp Sapphire giữ sức hút chính là tổng giá bán thấp hơn hơn khoảng 300-600 triệu đồng/căn so với các phân khu khác, vừa tầm với nhà đầu tư và người mua có nhu cầu an cư.

Theo ông Trần Minh Tiến: “Sự dịch chuyển sang thị trường thứ cấp trong quý 2/2025 không chỉ đơn thuần là phản ứng tạm thời trước sự thiếu hụt nguồn cung trung cấp mới, mà còn cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của thị trường chuyển nhượng trong việc duy trì thanh khoản”.

Như vậy, có thể xem, thứ cấp đang trở thành “van xả” giúp cân bằng thị trường trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp lệch pha. Với đà phục hồi mạnh mẽ trong quý 2 và lượng lớn căn hộ bàn giao dự kiến trong nửa cuối năm, giao dịch thứ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục đóng vai trò động lực chính, giữ nhịp cho thị trường bất động sản Hà Nội trong suốt năm 2025.