Giao dịch qua sàn giúp bảo vệ người mua nhà

Tại phiên họp về pháp luật mới nhất, cơ quan quản lý Nhà nước đã có ý kiến theo hướng cho phép các bên bán bất động sản được chọn giao dịch qua sàn hoặc không, do nghi ngại quy định bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí trung gian.

Gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà

Bình luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, việc bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà. Bởi, việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà vào thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sản mà họ dự định mua, trong khi hầu hết họ không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm để làm việc này.

Chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp mới có đủ năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều dự án kiểu như Alibaba. Nguy cơ sẽ có nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra nhiều sự bất ổn cho thị trường bất động sản.

Giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí

Chủ tịch VARS cho biết, thông thường với các dự án bất động sản, chủ đầu tư thường dự kiến chi phí bán hàng ở mức 8%-10% giá bán. Để đảm bảo sự chuyên nghiệp và tính chuyên môn hóa, hiện nay rất nhiều Chủ đầu tư đều thực hiện việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín.

Điều này mang đến các lợi ích sau: Thứ nhất, chủ đầu tư không cần tốn chi phí để duy trì bộ máy nhân sự bán hàng. Trong khi công việc này mang tính thời điểm. Thứ hai, các sàn giao dịch có sẵn đội ngũ môi giới BĐS kinh nghiệm với tập khách hàng đông đảo nên việc tiếp cận khách hàng thường nhanh và rất hiệu quả.

Thứ ba, do đặc tính công việc chỉ tập trung vào việc tiếp cận và tư vấn khách hàng nên các sàn giao dịch BĐS có nhiều công cụ hỗ trợ rất tốt cho việc quảng bá thông tin dự án và tiếp cận, tư vấn khách hàng.

Đây là những lý do khiến việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín, chuyên nghiệp đạt hiệu quả cao, giúp các chủ đầu tư rút ngắn đáng kể thời gian tìm kiếm, tư vấn và bán hàng.

Nhìn rộng ra, từ thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Nhưng chúng ta có thể thấy, trong gần 10 năm trở lại đây, giá nhà luôn ghi nhận ở mức tăng cao. Vậy liệu mục tiêu “giảm chi phí” này có thực sự hiệu quả?

Xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, việc đưa quan điểm “giao dịch qua sàn làm tăng chi phí” là bất hợp lý. Đối với lo ngại việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm gia tăng chi phí, chúng ta có thể định mức phí trần, đủ để thực thi việc giao dịch.

Trao quyền nhưng cũng cần đi đôi với trách nhiệm, nghĩa vụ

Theo Chủ tịch VARS, không khó để tìm ra các vụ tranh chấp tại dự án xuất phát từ chuyện sàn phân phối, môi giới quảng bá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu đặt cọc kẻo hết chỗ trước khi ký hợp đồng.

Thế nhưng, sau một thời gian rất ngắn khi nộp tiền, kiểm tra lại thông tin của dự án khách hàng mới té ngửa, dự án chưa có giấy phép xây dựng chứ đừng nói đến đủ điều kiện bán hàng hay không.

Khi các dự án bị phát hiện có sai phạm hoặc ngay cả khi người dân kiện cáo,… các sàn, môi giới bất động sản vẫn là bên vô can, còn trách nhiệm vẫn quy hết về chủ đầu tư. Trong khi hầu hết giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai vẫn đang hàng ngày được thực hiện thông qua sàn giao dịch.

Cần thiết phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sản khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có.

Chủ tịch VARS khẳng định, giao dịch thông qua sàn, cá nhân môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán các sản phẩm không rõ ràng. Sàn giao dịch sẽ là gác chắn cho pháp luật như: chống rửa tiền, chống thất thu thuế vì giao dịch qua sàn sẽ phải thực thi đúng, đủ khi ta đã quy định cho nó.

Ngoài ra, Nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường bất động sản, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn, kịp thời và sát với tình hình thực tế. Hội nghị lần thứ 5, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cũng nhận thấy điều đó nên đã đưa ra quan điểm “bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch” trong Nghị quyết số 18-NQ/TW.

LÊ KIM LIÊN