Doanh nghiệp đón ‘sóng’ bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp được kỳ vọng từ chiến tranh thương mại

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics đang được đánh giá có nhiều tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ. Năm 2018, công nghiệp chế biến chế tạo là ngành thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài cao nhất, đạt 16,58 tỷ USD, chiếm gần 47% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) các khu công nghiệp nổi lên như một hiện tượng mới. Tháng 5 năm ngoái, một trong những công ty quản lý lớn nhất Nhật Bản chuyên về bất động sản hậu cần CRE - thông qua công ty con CRE Asia - đã đầu tư 142,6 tỷ đồng vào Sembcorp Infra Services (SIS) trong một thỏa thuận mua cổ phiếu. Số vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ phục vụ cho mục đích phát triển thêm 30.000 m² diện tích kho vận tại Việt Nam của SIS.

Quỹ Warburg Pincus và Becamex IDC cũng cho ra mắt liên doanh CTCP Phát triển BW Industrial. Theo thông cáo , với hơn 200 ha dự án đang được phát triển với vốn đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD, BW Industrial hiện là nhà phát triển dịch vụ cho thuê công nghiệp và hậu cần lớn nhất tại Việt Nam.

Quý cuối năm còn ghi nhận một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725 tỷ đồng nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever (Unilever Vietnam). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Xây dựng các khu công nghiệp cũng là chủ trương lớn của các tỉnh. Theo quy hoạch đã được Chính phủ phê duyệt, đến năm 2020, Đồng Nai sẽ có 35 Khu công nghiệp (KCN). Đầu năm 2019, Đồng Nai có 32 KCN, trong đó 31 KCN đã đi vào hoạt động. Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 81% và diện tích đất còn lại để cho thuê không nhiều.

Trưởng Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng Phạm Văn Mợi cho biết thời gian tới, Hải Phòng sẽ xây thêm 5 - 6 KCN. Hiện nay, tỉnh này có 13 KCN. Trong đó, 9 KCN nằm trong Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải và 4 dự án nằm ngoài khu kinh tế Hải Phòng.

Công ty nghiên cứu thị trường JLL đánh giá năm 2019, thị trường BĐS công nghiệp sẽ là ngành nóng nhất, được thúc đẩy bởi sự dịch chuyển của các doanh nghiệp từ Trung Quốc và tác động tích cực từ các hiệp định thương mại. Theo dự đoán của công ty này, khoảng 9.793 ha đất dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong 3 năm tới, miền Nam vẫn có vai trò cốt lõi là điểm đến đầy hứa hẹn cho đầu tư công nghiệp.

Cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đã tạo tiềm năng lớn cho Việt Nam để chào đón làn sóng đầu tư công nghiệp mới. Do đó, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đất dự kiến sẽ đạt bước tiến lớn trong năm 2019. Nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cũng sẽ có nhu cầu mạnh với các yêu cầu phức tạp hơn, chủ yếu là từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cùng với nhu cầu lớn cho đất công nghiệp.

Các doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng

Tổng công ty IDICO (UpCoM: IDC) lên kế hoạch năm 2019 với doanh thu 5.363 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 496,5 tỷ đồng. Để thực hiện, IDICO dự kiến tiếp tục công tác bồi thường, triển khai đầu tư hạ tầng KCN Hữu Thạnh trong quý I; đầu tư hệ thống hạ tầng các khu công nghiệp Nhơn Trạch 1, Nhơn Trạch 5, Mỹ Xuân A…,

Tổng công ty sẽ đẩy mạnh thu hút đầu tư vào KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng, Quế Võ II, KCN Hữu Thạnh và Cầu Nghìn. Đặc biệt, IDICO sẽ chuyển sàn, niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) trong quý I.

Lãnh đạo CTCP Đầu tư phát triển Cường Thuận IDICO (HoSE: CTI) cho biết đã trình hồ sơ xin làm chủ đầu tư KCN Phước Bình 1 - 2, với diện tích 539ha nhằm đáp ứng nhu cầu thuê đất ngày càng tăng của doanh nghiệp FDI tại tỉnh Đồng Nai.

Một ông lớn khác trong ngành là CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC) cho biết doanh thu thuần năm 2018 đạt 532 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế ở mức kỷ lục, đạt gần 470 tỷ đồng, gấp 3,3 lần năm trước và vượt 29% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm. Có tiền, HĐQT Nam Tân Uyên quyết định dành 320 tỷ đồng để trả cổ tức, tương ứng với tỷ lệ 200%.

Doanh nghiệp có hàng nghìn ha đất công nghiệp là CTCP Long Hậu (HoSE: LHG), mới đây cũng khởi công dự án kho bãi của Công ty TNHH Fujitrans trên diện tích 26.685 m² với số vốn hơn 5 triệu USD. Công trình được dự kiến sẽ hoàn thành trong tháng 6 năm nay.

Ở thị trường phía bắc, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (HoSE: KBC) đã có năm 2018 tăng trưởng ấn tượng với doanh thu tăng 99% và lợi nhuận sau thuế tăng 31% năm trước, đạt lần lượt 2.506 tỷ đồng và 810 tỷ đồng. Đây cũng là kết quả cao nhất của Kinh Bắc trong hơn 10 năm trở lại đây. Kết quả này có phần hỗ trợ rất lớn từ KCN Quế Võ 2, KCN Tràng Duệ 2 và sự góp mặt của KCN Tân Phú Trung và Quang Châu.

Cho năm 2019, CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng diện tích cho thuê của 3 khu công nghiệp Quang Châu (33 ha), Nam Sơn Hạp Lĩnh (30 ha) và Tân Phú Trung (16 ha) sẽ đóng góp không nhỏ cho kết quả kinh doanh của Kinh Bắc.

Ngoài ra, Kinh Bắc sẽ bàn giao gần 4 ha tại Phúc Ninh và bán 50.000 m² nhà xướng tại LCN Quang Châu. Triển vọng cho thuê khả quan và bàn giao Phúc Ninh sẽ giúp Kinh Bắc giảm áp lực dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh hoạt động cho vay và tái cơ cấu nợ tại các doanh nghiệp bất động sản đang bị siết chặt.

Cũng theo quan điểm của VDSC, Kinh Bắc có tiềm năng cho thuê lớn, xuất phát từ (1) kế hoạch tăng sản xuất màn hình OLED từ Samsung Display và LG Display; (2) đầu tư năng lượng mặt trời và (3) hoạt động sản xuất ô tô của Vinfast trong thời gian tới. 

Khổng Chiêm