Doanh nghiệp địa ốc “chết” vì vướng tiền sử dụng đất

Doanh nghiệp than trời

Công ty Khải Thịnh là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (P. Phú Thuận, Q.7), có diện tích 77.354,8m2. Trong đó, có 1.758,5m2 đất công, chiếm tỷ lệ 2,2% diện tích, nằm phân tán trong 5 thửa đất xen cài trong dự án. Trong đó, đất có nguồn gốc đất rạch 284,5m2; đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực 1.279m2; đất lưu không 194,5m2. Do có 1.758,5m2 đất công trong ranh dự án mà công ty chưa được cấp sổ đỏ. Việc dính một phần đất công lộn xộn trong tổng dự án khiến cho chính quyền loay hoay mãi không tính được số tiền sử dụng đất phải đóng, dự án ách tắc nhiều năm nay.

Tương tự, Công ty Việt Gia Phú là chủ đầu tư dự án khu nhà ở thương mại - dịch vụ - căn hộ tại số 1472 Võ Văn Kiệt và số 445-449 Gia Phú ( P.3, Q.6). Đơn vị này đã hoàn thành thi công và đang tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình để bàn giao căn hộ cho khách hàng. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tạm dừng xem xét, giải quyết hồ sơ thẩm định giá đất dự án để tham khảo ý kiến của các cơ quan ban ngành và chờ văn bản hướng dẫn của Thủ tướng Chính phủ. Chính vì vậy công ty này chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính để đưa dự án vào hoạt động và bàn giao nhà cho cư dân.

Hay Dự án Khu trung tâm Thương mại, Dịch vụ văn phòng và Căn hộ tại 175 Phạm Hùng (P.4, Q.8) của CTCP Thương mại Xuất nhập khẩu Q.8 không thể triển khai mặc dù ngày 30/05/2011, UBND TP.HCM đã phê duyệt giá trị quyền sử dụng khu đất theo giá trị trường. Tuy vậy, theo đơn vị này thì vì những lý do khách quan thay đổi chính sách nên họ vẫn phải chờ hướng dẫn của cơ quan Nhà nước trong thời gian dài và chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất mặc dù đã rất nỗ lực thực hiện.

Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển nhà Bình Dân cũng đang gặp rắc rối tại Dự án Khu dân cư Bình Chiểu 2 (Q. Thủ Đức) do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Mặc dù UBND thành phố đã có văn bản chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp các sở, ngành xem xét, giải quyết nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết xong việc định giá đất.

Một dự án khác là Khu dân cư Sài Gòn Xanh mặc dù chủ đầu tư CTCP Xây dựng Địa ốc Xanh đã có Văn bản số 1802/CV-2019 ngày 18/2/2019 kiến nghị được sớm đóng tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần đất 1.611m2 của dự án những tới nay vẫn chưa thể đóng.

Đề xuất hướng xử lý

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cần khẩn trương thực hiện công tác xác định giá đất và phối hợp với Sở Tài chính thành phố thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án. Vì hiện nay, gần như công tác tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đều bị chậm trễ. Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm nay vẫn chưa giải quyết xong hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng. Đồng thời, hiệp hội nhận thấy chưa có “khung cơ chế” về quy trình tính “giá đất cụ thể” theo quy định của Luật Đất đai, phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố để cán bộ, công chức thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án theo “khung cơ chế” này được yên tâm và an toàn.

Ngoài ra, đối với các dự án có tỷ lệ đất công chiếm từ 5-10%, nằm ở các vị trí khác nhau trong dự án, dạng da beo hỗn hợp, ông Châu cho rằng cần phải bổ sung quy định để xử lý loại hình vướng mắc này.

Cụ thể, 2 phương án ông Châu đưa ra như sau: Phương án 1, kiến nghị UBND thành phố trình Chính phủ cho áp dụng tương tự cách giải quyết cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10-15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định).

Phương án 2, áp dụng các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách Nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đề nghị việc thẩm định giá đất cần được minh bạch rõ ràng và phải nhanh chóng vì đây là khâu quan trọng trong tiến trình thực hiện dự án. Doanh nghiệp sẵn sàng đóng tiền sử dụng đất phù hợp tránh thất thoát tài sản cho Nhà nước. Tuy vậy, Nhà nước cũng cần phải có cơ chế tính toán giá đất thật phù hợp để tránh áp lực cho doanh nghiệp, vì giá đất càng cao thì giá thành sản phẩm tới tay người tiêu dùng cũng phải tăng để doanh nghiệp đảm bảo lợi nhuận.

Trong khi đó, luật sư Trần Thái Bình, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo Luật Đất đai 2003, Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể. Còn hiện nay, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định công tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở Tài nguyên - Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất. Đây có thể là lý do khiến việc thẩm định trở nên chồng chéo mất thời gian.

Nguyên Vũ