Bộ Xây dựng yêu cầu báo cáo việc bảo lãnh trước khi bán nhà “trên giấy”

Theo Bộ Xây dựng, nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo về tình hình thực hiện bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đối với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh, thành phố. 

Nội dung báo cáo gồm: Tình hình thực hiện bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Khó khăn, vướng mắc khi thực hiện quy định pháp luật về bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Đề xuất, kiến nghị.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là ngân hàng thương mại (“Ngân hàng”) cam kết với bên mua, bên thuê mua nhà ở (“Bên mua”) là Ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư trong trường hợp khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở cho Bên mua nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà cho Bên mua mà không hoàn lại tiền hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng cho Bên mua. Sau khi Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư đối với Bên mua thì chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền này cho Ngân hàng.

Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng để tổng hợp trước ngày 14.12.2018.

Cụ thể, có 11 tỉnh, thành phố phải báo cáo vấn đề trên là: Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hóa, TPHCM, TP. Cần Thơ, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, TP. Đà Nẵng,  Khánh Hòa và Thừa Thiên Huế.

Các địa phương trên phải báo cáo tình hình kinh doanh của dự án gồm: số lượng nhà ở hình thành trong tương lai đã bán; số lượng nhà ở hình thành trong tương lai chưa bán; văn bản của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.  

Đặc biệt, nội dung báo cáo cũng bao gồm tình hình thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai của dự án gồm: tên ngân hàng cam kết bảo lãnh; hợp đồng/cam kết cấp bảo lãnh của ngân hàng; số lượng chứng thư bảo lãnh đã phát hành đối với từng hợp đồng. 

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Tuy nhiên, dù đã được áp dụng bằng luật nhưng nhiều chủ đầu tư cho rằng, việc bảo lãnh này sẽ tăng chi phí mà người mua phải trả nên nhiều dự án vẫn còn chưa thực hiện quy định này và “hững hờ” với luật.

Đơn cử như việc thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở làm phát sinh chi phí và phản ánh trong giá bán, cho thuê nhà ở mà người mua, người thuê phải trả. Tuy nhiên, đấy cũng chỉ là một phần của câu chuyện, bản chất và toàn bộ không chỉ nằm ở đó nên quan điểm đó dường như chưa thuyết phục.

Điều 56 Luật kinh doanh Bất Động Sản: Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Trần Kháng